自去年10月楼市转淡以来，销声匿迹多年的降低首付的促销方式重现广州市场，与之相伴的是楼价的持续下调。据了解，近期推出新货的楼盘中，部分楼盘采用了既降价又降首付双管齐下的促销方式。
业内人士认为，这种优惠“1＋1”的促销方式，对楼盘成交会带来一定帮助。不同买家对此则表示不同看法，关键还要看自身的支付能力。

新型促销
双管齐下

自去年底，万科等大集团以较低的价格推出新货均受到市场欢迎后，至今已有超过八成的楼盘加入降价行列，且降价力度和宣传覆盖面更广。但广州楼市的成交量依旧低靡不振，一些楼盘开始做起降低首付以降低置业门槛的文章，优惠“1＋1”的促销方式近期陆续出现。
在楼价比去年最高峰时下调了一两成的前提下，各楼盘降低首付的方式各不相同。
富力桃园降低首付的对象为购买第二套住房者，首付中的10%可免息分7个月支付；岭南新世界、逸彩新世界等楼盘，针对的是首次置业者，首付可先支付一半，另外一半在约定时间内补交；位于花都的星缘美居，优惠首付没有指定对象，买家最低的首付款为16万元，余款可与商家协商付款日期。

市场反应
因人而异

对于这种新时期下的促销方式，一些商家表示效果不错。逸彩新世界目前在售的产品均价为9500元/平方米左右，比最高峰时调低了600多元/平方米，现场置业顾问说，前一阶段不少客户反映，尽管对产品很感兴趣，但首付资金短期周转不过来，公司经讨论后，就做出了首付一半的优惠措施。据介绍，这种方式推出后，上周末便有两个买家采用这种方式成交。星缘美居的操盘手介绍，他们的产品总价都在100万元以上，买家多为生意人，首付四五十万元对他们来说并不多，但可能会影响生意周转速度，所以才采用分期支付首付的方式。据介绍，上周末开始推出此方式后，两天就成交了十多套单位，其中有七成买家都选择分期支付首付，“这个销售量可是近期几个星期的总和啊”。
但也有一些成交活跃的楼盘，买家看上的并非是降低首付的方式。岭南新世界一位买家说，首付即使分期支付也还是要自己给的，楼价高，首付就高，所以宁愿开发商降低楼价更实际，“我买的单位就有8.9折”。

业内分析
降价最实际

中原地产项目部总经理黄韬表示，新一轮降价潮从上周末大集团“7折”的大幅宣传开始，资金紧张的中型商家肯定会跟进。与此同时，商家降低首付门槛，是促销的又一种表现形式，“这种价格和形式双管齐下的促销方式，对楼盘成交会有一定帮助”。黄韬说，其实降低首付的方式和4年前“零首付”的本质一样，都为了促进成交量。
新世界集团营销人士表示，现在的市场不缺少购买力，而是缺少购买信心，如何让买家重拾信心，商家必须更积极努力，降低首付调整楼价就是方式，5月前的这个阶段，是暖市的好契机。合景泰富地产营销策划中心总经理陈杰平说：“暖市是营销人员现在每天都要考虑的问题，必须根据现在的市场灵活调整营销思路和手法，分期支付首期只是表面上减轻了负担，还不如直接把价格一降到位来得实际。”

【专家热评】楼市“分期首付”是将风险转移

广州不少楼盘打出“分期首付”的招牌，变相降低购房者首期付款。对此不少市民表示，现阶段楼盘的降价已经习以为常，这种做法只是开发商的促销手段，称关心的还是楼价问题。

楼盘降价潮从年初开始越演越烈，至今，楼盘优惠力度不断在加大，“7折”、“8折”、数十万置业礼包等促销手段不时出现。不过记者调查发现，实行打折或者赠送实物促销的，多数是一些大的上市公司项目或老项目的尾盘。对于开发商打出的“分期首付”，省社科院现代化发展战略研究所副所长郁方就指出，开发商可以和评估公司协商，提高评估价格后向银行取得更多贷款，将风险转嫁给银行。比如第一套房子它本身是50万，那么有可能他可以根据一个现值评估，他可以把它提高到70万、80万，那么这个弹性就很大了，它的价格已经高于实际价格，实际上开发商并没有进行真正的垫付。

最近搜房网做了一项调查，有八成的网友表示，如果已经落订的楼盘仍在继续降价，那么，自己宁可“挞定”，也不会继续买已落订的物业。有专家表示，尽管一些确实有置业需要的买家在这一波优惠浪潮中选到了心仪的物业，但更多的买家仍处于观望状态，他们相信，楼价还没有到底。


　　【开发商算盘】万科"折后"强力推盘 房企将苦熬生死百日

    从去年年底的"拐点论"，到今年2月份的沪上第一波打折潮，再到3月中旬以来4个楼盘的大手笔推出，房价一路上扬。万科在不到半年时间，玩足了楼市的滑翔游戏。

    如果说从王石的"拐点论"到楼盘的打折，这一切在逻辑上顺理成章的话，近期，万科的做法则有些让人摸不着头脑：从3月16日以来，万科在上海的中林苑、四季花城、阳光苑、燕南园接连开盘，其速度之快，完全不像一个认为楼市将在近期徘徊在拐点周围的开发商的作为。

    而在价格上，以万科新里程为例，今年3月份的最新成交均价为16778元/平方米，较去年8月的14083元/平方米上涨了20%。在诸多高调言论和行为的背后，万科究竟打的什么算盘？

    "我觉得万科之前的行为是出于对上海市场了解不够，或者说，被市场误导了。由于深圳楼市确实像上海2005年那样跌得很厉害，这导致了万科在春节前制定了95折的策略，甚至有市场传闻，卖得不好的话，可能要在3月底打9折。"佑威房地产研究中心主任薛建雄对记者如是说，"但没想到的是，在打95折的时候，房子就非常热卖了。这让万科意识到，上海楼市与深圳的不同??只是前期过快上涨后的一个小调整。于是，万科本来打算3月29日推出的几个楼盘全部提前一周，在3月23日就推了，而且都不打折。

    然而，对于这一信息，来自市场的另外一种解读是：即使是万科，也急于在这个市场上回笼资金，尤其在市场看上去并不火爆的时候，更要率先打折。

    就万科目前仍在上海不断推出新盘的举动来看，至少说明该公司对市场依旧看好。而这或多或少对楼市的上涨起到了推动作用。

    捂盘或抛出，是个难题
    事实上，无论4月的楼市回暖与否，开发商在资金面上都不会再像往年那般得心应手了。即使万科，在快速回笼现金流的同时，也开始考虑资金的问题。开发商们集体面对的最大门槛，开始从土地转向了融资。

    SOHO总裁潘石屹公开表示，恒大IPO搁置被认为是2008年中国房地产界最具标志性的事件，而跟在恒大后面，要在国际资本市场上市的中国房地产公司大约有40多家，预计募集资金达200亿美元。而恒大IPO搁置对这40多家房地产公司而言，无论是在资金上还是心理上都将会造成巨大的影响。

    "他们下一步就会马上调整战略。现在，中国境内实施从紧的货币政策，而走境外资本市场这条路又被堵死了，所以我认为，未来100天将是多数房地产公司发生剧变的一段时间，开发商之间的分化将更为严重。"潘石屹认为。

【市民心态】五一前楼市探究：买房还是持币待购
    面对波澜迭起的楼市，“观望”是大部分购房者的普遍心态，尤其是换房一族，选择在此时出手的人几乎寥寥无几。在房价开始不断下跌的情况下，他们是如何想、如何做的？记者展开了采访调查。
   
　首次置业者
    主要存在三种心态
    近日，记者踩盘发现，在大量新盘降价促销的现状下，首次置业者看房数量明显增加。业界人士认为，大量新盘的低价入市，对首次置业者的购房心理产生了一定的影响，不少原本观望和推迟买房的消费者在种种利好之下，开始重新点燃购房的热情。记者发现，在目前首次购房者的队伍中，有三种典型的购房群体。

　果断出手型：看准就买
    近期，广州降价促销的楼盘不断增多，有的直接降价，有的以比预期低的报价面市，一些地段好、品牌响的楼盘虽然没有直接降价，但也采取“超低折扣、一口价、抽奖”等促销手段来吸引买家。
    单身一族王先生半年前就看中了金沙洲某洋房，但当时15000元／平方米的价格令他望楼兴叹。上周末，他又去看楼，发现该盘部分单位折后单价才7000元/平方米，同时赠送3000~4000元／平方米装修，折算成毛坯价，甚至低于周边限价房。王先生表示，这样的促销手段确实诱人，是买房的好时机，故决定及时出手。
   
　　刚性需求型：为结婚而买
    相关数据显示，首次置业者大部分属于“待婚”年轻一族，在女方“有房才结婚”的不成文规定下，结婚逐渐成了置业的理由。
    今年28岁、在广州某外企工作3年的张先生，与女友相恋2年，准备步入婚姻的殿堂。在女友父母“结婚必须有房”的强烈要求下，张先生也踏上了购房之路。沈先生表示自己不太在意房价是否在波动，最重要的是在结婚之前买到称心如意的房子。
   
　犹豫徘徊型：继续观望
    目前，市场上存在一批犹豫徘徊着的首次置业者。他们参加工作不超过5年，单身，虽然收入不菲，但积蓄有限，在楼价逐渐走低的现状下，买，担心房价会继续走低；不买，又怕房价反弹，错过购房时机。在这种心理矛盾下，他们最终选择观望。
    毕业4年的余先生目前事业稳定并处于上升期，从去年开始就想买一套大户型单位，但因房价太高而最终放弃。近段时间，开发商大打降价促销牌，让余先生看到了希望。在朋友的推荐下，余先生看中了番禺某楼盘一套单价7000元／平方米的洋房，但最后因担心楼价继续下调而放弃购买。
   
　　换房一族
    普遍选择“再等等”

    近一两年房价高企、产品结构偏大的供应环境，决定了“换房一族”成为近期广州楼市最大的消费群体。然而，自去年年底广州楼市陷入低迷状态以来，市场观望气氛浓郁及投资者的撤离让成交量持续下跌。不少有换房需求的消费者在这一轮低迷中选择了等待。半年过去了，这些有着一定刚性需求的换房一族，面对如今的市场环境，是否会考虑入市购买？不少有意换房的消费者表示，现在的市场情况，买或不买，对他们来说都是一个问题。

    已经有一套两房单位的董先生表示自己会再等等，看看房价是否继续下跌再决定是否买房。董先生目前只有小两口在广州居住，妻子已经怀孕3个多月，准备把父母接过来照顾妻子，同时为了小孩子出生后有足够的空间，所以打算再购买一套稍大的房子。但近几个月不断下跌的房价，让他对换房的时机产生了怀疑。他表示，目前的房子勉强还够住，换房的需求也不是非常迫切，在房价极不稳定的情况下，还是把这一计划暂时搁置。同时，他还表示即便现在换房，也担心现有的房产卖不出一个理想的价格，而且第二套房产需要四成首期款，在资金不充裕的情况下，再买一套房会加大生活压力，进而影响生活质量。

    从记者的接触中，董先生的想法可以说代表了不少换房一族的心声。对于这一类人群来说，购房的目的并不仅仅是满足住房需求，而更多是为了改善住房条件和居住质量。在近期市场低迷、房价持续下跌的情况下，资金并不充裕、刚性需求不是太强烈的他们，更多会选择等待和观望。

    另外，在“90/70”政策实施两年多之后，越来越多的中小户型项目开始浮出水面。部分有意换房的消费者担心未来在中小户型占据供应主力的情况下，符合他们需求的中大户型产品会因为供应量减少而令价格继续坚挺甚至走高，因此在犹豫是否该买房。
　
　付款方式
    一次性付款比例提高

    日前记者从市场了解到，房贷新政实施后，购房者选择一次性付款、公积金贷款的比例有明显提高，商业贷款的比例明显减少，专家分析认为，这主要是受到了房贷审批从严以及利率提高的双重影响。
   
　　有统计数据显示，2月份购房者选择一次性付款的比例环比增加0.6个百分点，比新政出台前的去年9月增加了5.8个百分点，表明广州部分购房者的支付能力比较强劲，无论是房贷新政还是加息，对其的实质影响都比较有限。
   
　　满堂红星河湾分店主管表示，近期买房的都是自住客，而且出手阔绰，总价一两百万元的豪宅一次性付款的大有人在。
   
　　不过，连续多次加息还是让不少有实力的置业者放弃了贷款的打算。有置业者表示，现在存款的利率低得可怜，股票市场的波动又太大，因此与其把钱存在银行，不如一次性把房款付清，既可以少付一点利息，也让自己更加省心。
   
　　公积金贷款受追捧
    统计还显示，自2007年9月底房贷新政出台以来，广州二手住宅购房者当中，公积金贷款的比例逐渐提高，今年2月公积金贷款的比例比去年9月增加近10个百分点。与此同时，商业贷款的比例逐渐下降。

    公积金贷款比例的提高，主要与多次加息后利率的优惠更加明显有关。以贷款40万元、20年、等额本息还款法为例：假如执行首次置业的优惠利率，商业贷款的的月供金额为3019元/月，公积金贷款的月供金额为2689元/月，后者的月供比前者少330元/月，20年共省79200元；假如按第二套房计算，贷款利率上调10%之后，商业贷款的月供金额为3499元/月，公积金贷款的月供金额2806元/月，相差694元/月，20年共节省166560元，也就是说，同等金额的房贷，按第二套房贷款利率执行，比按首次置业贷款优惠利率执行至少要多交一倍的钱。

    亿达按揭市场部有关人士预测，经过2007年的六次加息，公积金贷款比商业性贷款在利率上的优势更为明显；同时，公积金贷款上限的上升，使组合贷款比例减少，纯公积金贷款比例上升的可能性增大。

【记者点评】管好口袋最重要

    这段时间最火爆的话题无疑是第二套房贷。

    曾经一度风风火火的政策，从通知到细则再到落实，像一条流水线顺利过渡，然而，部分银行却遮遮掩掩地“松动”。这几天，市场上传出二套房贷有放松迹象的消息，刨根究底，最终目的无非是想让持币观望者误以为政策要变而赶快买房。事实上，开发商主宰不了房地产走势，具有足够影响力的是银行。

    2007年底，中央经济工作会议明确提出08年开始实施稳健的财政政策和从紧的货币政策，但是，我们看到的却是朝令夕改。对于房地产开发商来说，不论实力大小，对银行信贷资金的依赖程度都非常高。开发商的“捂盘”、“捂地”行为，如果没有银行“帮衬”，是不可能存在的，没有一个开发商会把自己的钱放在房地产的赌桌上；另一方面，大部分购房者都必须依靠银行信贷资金支持。这几年房地产市场的繁荣，银行的住房按揭贷款“功不可没”。

银行政策由紧变松，无非是想让持币观望者的钱交给银行，但是今年的市场将不再如它所愿。股民大量资金被套，加上加息等一系列金融政策，让楼市交易量直接受连累的同时，也让银行受挫。于是，为了扭转这个僵局，有银行开始谋划“变把戏”。

    现金为王，是资本市场的真理。其实，只要保管好自己的口袋，就可以不管银行如何“变把戏”了。

    【相关阅读】广交会开幕在即 小区住宅租金暴涨四成

    广交会即将开幕，记者采访发现，由于酒店住房吃紧，不少订不到房的客商将眼光瞄准花园式住宅小区，致使小区房价租金直升40%以上，有的二房二厅半月租金便高达万元以上。
    两房一厅租金上万
    吴小姐在广州市下渡路有一套闲置住房，近日突然接到多家中介公司打来的电话，寻问其是否有意将房子进行“短租”，半个月租金4000元以上。吴小姐说，自己曾经将房屋以每月3000元的价格放租，但收效甚微，如今半个月就有如此收入让她窃喜不已。
    无独有偶，家住广州市滨江路的万小姐近日也不断接到合富、中原等地产公司的电话，寻问其是否有意将住房租给交易会的客商，租金以半个月计，至少在四五千元以上。
    记者随后走访多间房屋中介公司，有关负责人均表示，随着交易会的临近，酒店住房日益吃紧，不少交易会客商将眼光瞄准了花园式住宅小区的住房，房源紧俏，导致小区居民住宅房屋的出租价直线上升至40%以上，有的还会更高。
    记者调查发现，地铁站附近，新港路赤岗地段的房子特别好租，有的花园小区一套两室一厅在交易会期间甚至可租到万元以上。广州市民林小姐就对记者说，“如此高价，把一年的供楼款都赚回来了”。
    滨江东路一房产中介负责人就向记者证实，近两天，前来寻问短租房的交易会客商一天多过一天，每天平均增加10多人，前来询问的人无一例外地表示，“只要看好房子，立刻就入住！”
    租客多是外国客商
    据悉，租住小区的客商以外国人居多，他们往往委托在广州的朋友帮忙看房。也有一些公司派专业人士帮公司的贸易商前来看房。
    记者了解到，近日，几乎所有三星至五星级宾馆的标准房都已“客满”。一些行政房也大受欢迎，但最便宜的三星级酒店行政房也要1000元以上，四星酒店要1600元以上，五星酒店更是贵得令人咋舌，动辄三四千元。
    周边酒楼客满，致使一些高校内的招待所、校园公寓价格也水涨船高。记者在中山大学了解到，原本标准间双人房150元/天的房价如今高升到360元/天。在中山大学招待所，100多间套房如今已全部被订空，豪华房由原来的480多元升至680元。

(南方网 新闻早报 信息时报 国际金融报 羊城晚报)

  看到，太太妙，再多降点，偶就有房住了